• Offene Immobilien-Spezial-AIF erzielen durchschnittlichen Total Return von 2,8 Prozent pro Jahr 
  • Büroimmobilienfonds überholen 2016 Handelsimmobilienfonds bei der Performance
  • Die Nutzungsart mit dem stärksten Zuwachs in den vergangenen zwei Jahren sind Handelsimmobilien
  • Zunahme des Nettofondsvermögens von mindestens sechs Mrd. Euro im Jahr 2018 erwartet
  • Ein Teil der Projektentwickler wird selbst zum Fondsanbieter

Berlin, den 14. Dezember 2017 – Offene Immobilien-Spezial-AIF haben in den vergangenen zehn Jahren einen Total Return von 2,8 Prozent p.a. erzielt. Dieses eher schwache Ergebnis geht vor allem auf das Konto der Fonds mit Immobilien im europäischen Ausland. Die Deutschlandfonds erzielten hingegen auf zehn Jahre betrachtet einen Total Return von 4,3 Prozent p.a. Mit Blick auf alle offenen Immobilien-Spezialfonds ist der Deutschlandanteil in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen und erreicht Ende 2016 rund zwei Drittel (62,5 Prozent). Auslandsfonds haben dagegen nur selektive Wachstumspotenziale. Büroimmobilien sind mit einem Anteil von 37,1 Prozent immer noch die wichtigste Nutzungsart, auf Handelsimmobilien entfallen rund 30 Prozent und auf Wohnimmobilien – trotz des Booms in diesem Segment – nur 9,5 Prozent. Unterm Strich hat auch die Branche der offenen Immobilien-Spezial-AIF unter den aktuell hohen Immobilienpreisen und der Objektknappheit zu leiden. Abhilfe kann von Projektentwicklern kommen, die neu ins Fondsgeschäft einsteigen Dieser Schritt ist naheliegend: Projektentwickler „schaffen“ ein Anlagegut, das derzeit knapp ist und das Investoren händeringend suchen.

Dies sind die Kernergebnisse der heutigen Online-Pressekonferenz: „Offene Immobilien-Spezial-AIF – Wachstum ohne Ende?“. Referenten sind Dr. Sebastian Gläsner, Vice President | Client Coverage bei MSCI, Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH sowie Marc Drießen, Geschäftsführer der HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH.

Deutschlandfonds 100 bis 200 Basispunkte über Europafonds

MSCI-Experte Dr. Gläsner zu den Renditekennzahlen der offenen Immobilien-Spezial-AIF: „Die Performance der Deutschlandfonds lag – gemessen am jährlichen Total Return – in den vergangenen Jahren zwischen 100 und 200 Basispunkten oberhalb der Europafonds. Das bessere Abschneiden der Fonds mit Deutschlandimmobilien ist unter anderem auf die allgemeine, sehr gute Marktentwicklung hierzulande zurückzuführen. Außerdem werden Nischenstrategien – wie beispielweise Parken, Logistik, Pflege – in Deutschland konsequenter umgesetzt. Dies zieht den Index nach oben.“

Bei der Analyse nach Nutzungsarten schnitten die Fonds mit deutschen Handelsimmobilien jahrelang besser ab als deutsche Büroimmobilien. Dr. Gläsner kommentiert: „Erst im Jahr 2016 hat sich das Bild umgedreht und Büro hat Einzelhandel (Total Return von 6,1 Prozent p.a. versus 3,8 Prozent p.a.) überholt. Hierin spiegelt sich das deutliche Anziehen des Büromarktes wider.“ MSCI analysiert nicht nur die Total Returns der Fonds, sondern auch die Ausschüttungsrenditen. Aus Investorensicht hat in der Regel die laufende Ausschüttung einen höheren Stellenwert als der Total Return. „In diesem Punkt kommen die Fonds den Bedürfnissen der Investoren entgegen. Während sich die Ausschüttungsrenditen aller Fonds in den vergangenen neun Jahren durchschnittlich relativ konstant zwischen 3,2 und 4,2 Prozent p.a. bewegten, schwankte der Total Return aufgrund der Immobilienbewertungen viel stärker. Er bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 1,1 und 5,8 Prozent p.a.“, so Dr. Gläsner.

Wachstum um rund 30 Mrd. Euro in drei Jahren

Bei institutionellen Anlegern liegen Spezial-AIFs aktuell hoch in der Gunst. IntReal-Geschäftsführer Michael Schneider kommentiert: „Wir beobachten eine enorm hohe Nachfrage nach offenen Immobilien-Spezial-AIF. In den vergangenen drei Jahren stieg das Nettofondsvermögen aller Vehikel laut Bundesbank um rund 30 Mrd. Euro auf 82,7 Mrd. Euro an.“ Weiterer Markttrend: Die beiden großen Nutzungsarten Büro (37,1 Prozent) und Handel (30,5 Prozent) dominieren nach wie vor. Vor allem das Handelssegment hat in den vergangenen zwei Jahren zugelegt (+6,1 Prozentpunkte) während das Bürosegment (-3,8 Prozentpunkte) verloren hat. Mit Blick auf das kommende Jahr sagt Schneider: „Ich erwarte für 2018 eine Zunahme des Nettofondsvermögens, die – trotz wachsender Immobilienknappheit bzw. steigender Preise und sinkender Renditen – das Spitzenniveau von 2017 erreicht und sich auf mindestens sechs Mrd. Euro beläuft."

Nettomittelzuflüsse auf hohem Niveau – etwa zwischen vier und fünf Mrd. Euro. Deutschland wird als Safe Heaven weiterhin im Fokus stehen. Auslandsfonds haben dagegen meines Erachtens nur sehr selektiv Wachstumspotenziale. Allerdings ist der offene Immobilien-Spezial-AIF nicht alternativlos. Der Druck vonseiten internationaler Investoren auf KVGen, auch Luxemburger Strukturen anzubieten nimmt zu.“

Projektentwickler steigen ins Fondsgeschäft ein

Der Wunsch nach einer Verstetigung der Erträge sowie die derzeit insgesamt günstige Marktlage führen dazu, dass immer mehr Projektentwickler ins Fondsgeschäft einsteigen. Marc Drießen, Geschäftsführer von HANSAINVEST: „Dieser Trend lässt sich am Markt seit einiger Zeit beobachten. Eine ganze Reihe von Projektentwicklern plant den Einstieg ins Fondsgeschäft oder hat diesen mit uns bereits vollzogen. Im Grunde ist dies ein naheliegender Schritt: Projektentwickler „schaffen“ ein Anlagegut, das derzeit knapp ist und das Investoren händeringend suchen.“

Allerdings gibt es für die Fonds-Neulinge zu nehmende Hürde: Die regulatorischen Vorgaben in Gestalt des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB). Daher kooperiert die Mehrheit der neuen „Fondsanbieter“ mit einer Service-KVG, die die regulatorischen Aufgaben für sie übernimmt. „Wird ein Developer gleichzeitig Fondsinitiator, muss er mit bestimmten Interessenkonflikten umgehen – insbesondere dann, wenn er gleichzeitig auf Verkäuferseite (Entwickler) und Käuferseite (der von ihm aufgelegte Fonds) ist. Hier erfüllt eine externe Service-KVG eine wichtige Kontrollfunktion für die Anleger“, führt Drießen weiter aus.

 

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Über HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH wurde 1969 gegründet und ist Teil der SIGNAL IDUNA Gruppe. Als Service-KVG für Real und Financial Assets erbringt die Hamburger Gesellschaft vielfältige Dienstleistungen rund um die Administration von liquiden und illiquiden Assetklassen.

Der Hauptsitz befindet sich in Hamburg, zudem ist das Unternehmen mit einer Niederlassung in Frankfurt präsent. Über ein Tochterunternehmen ist die HANSAINVEST auch in Luxemburg vertreten. Aktuell werden von knapp 120 Mitarbeitern in über 155 Publikums- und mehr als 65 Spezialfonds Vermögenswerte von mehr als 30 Milliarden Euro administriert. Von den Lesern des Private Bankers wurde die HANSAINVEST im Jahr 2016 bereits zum dritten Mal in Folge zur „Besten Service-KVG“ Deutschlands gewählt. (Stand der Daten: 30.09.2017).

Mehr Informationen unter www.hansainvest.de

 

Über IntReal

Als Service-KVG fokussiert sich IntReal ausschließlich auf die Auflage und Administration von regulierten Immobilienfonds für Dritte nach dem KAGB. Über die Plattform können alle Möglichkeiten einer Immobilien-KVG genutzt werden, ohne selbst eine gründen zu müssen. So können sowohl offene wie geschlossene Immobilienfonds aufgelegt oder auch das Back Office von KVGen an IntReal ausgelagert werden. Mit 190 Mitarbeitern bietet die IntReal-Gruppe langjähriges Immobilien-Know-how sowie detailliertes und hoch professionelles Fondsadministrations-Wissen.

IntReal administriert 112 Fonds über eine Vielzahl von externen Fondspartnern mit einem Gesamt-Investitionsvolumen von rund 16,6 Mrd. Euro (alle Zahlenangaben: Stand 30.09.2017).

IntReal ist ein 100-prozentiges Tochterunternehmen der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH, Hamburg, und Teil der HIH Real Estate Gruppe.

 

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